娄底市房地产市场观瞻

吴子林　2004-03-17

　　 近年来，受国民经济持续、快速发展和城市化进程加快的推动，娄底市房地产业快速发展，2002年全市完成房地产开发投资2．01亿元， 比上年同期增长30．38％， 占国家投资比重的42．3％，占GDP的比重为3．48％，2003年上半年全市完成房地产开发投资11．78亿元， 同比增长45．3％， 占国家投资比重达到了5．1％。房地产业投资保持高速增长，成为拉动娄底市国民经济增长的亮点。


　　 一、房地产业现状

　　 (一)房地产开发企业和从业人员持续增长

　　 娄底市房地产业在“九五”后期，受城市规模扩大、基础设施建设加快和房改政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业投资商和从业人员持续快速增长。到2002年底，全市共有房地产开发企业65家，比上年的52家增加13家，其中有二级资质的4家，三级资质的20家。2003年上半年，娄底市有开发工作量的房地产开发企业19家，比上年同期增加4家，从业人员1174人，比上年同期增加400多人。

　　 (二)房地产开发向规模化发展

　　 前几年，娄底市房地产开发数量发展较快，但开发规模偏小，不但开发成本高，还引发房地产市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。最近两年娄底市一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业涌现出来，并占市场主导地位。目前开发的明珠商业广场、仙人阁小区、月塘小区等开发规模均在1000户以上，具有很强的市场竞争力。

　　 (三)房地产业的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

　　 1、2003年上半年，房地产开发企业购置土地面积10．88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14．5％和19．9％；土地开发投资1070万元，已完成土地开发面积8．41万平方米。

　　 2、开发规模扩大，开发投资高速增长。2003年上半年，全市房地产施工面积38．2万平方米，比上年同期增加13．01万平方米，新开工面积9．35万平方米，比上年同期增加3．91万平方米，增长71．9％。全市房地产开发完成投资11788万元。比去年同期增加3676万元，增长45．3％，对娄底市经济投资增长贡献率为2．1％。

　　 3、企业融资能力增强，资金到位状况良好。2003年上半年房地产开发共到位资金24687~5'元，同比增长1．89倍。其中企业自筹资金到位10733万元，增长3．59倍；利用外资250万元，增长15．67倍，其他资金到位7428万元，增长2．65倍。

　　4、住房销售高速增长。2003年上半年全市共销售现房1．35万平方米，同比增长46．7％，其中住宅销售7．29P5-平方米，比去年同期增长81．7％。


　　 二、房地产发展的前景和建议

　　 娄底市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。首先，城镇化进程推进将扩大住房的需求，市委、市政府提出加快城市化建设步伐，2002年娄底市城市化率仅26．48％，若2005年全市的城市化率达到30％，至少需新增城市人口14．56万人，由此引发的住宅需求在190万平方米以上。二是国际经验表明，当一国人均GDP达到300—1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期。2002年娄底市的人均GDP达到570美元，恰处在房地产加速发展时期。三是全国住宅“十五”规划指出，到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米，目前娄底城镇人均建筑面积仅20．05平方米，还需人均增加建筑面积1．95平方米。若达到这一标准，可增住宅需求在330万平方米以上。住宅建设和消费既是提高人民生活水平、全面建设小康社会的重在内容，也是扩大内需、拉动经济增长的一项战略方针，住宅的更新改造，更是长久不衰的事业。因此，娄底市房地产业的发展潜力十分巨大。为了房地产业的健康发展，笔者建议：

　　 (一)政府加强调控，优化环境。一是要进一步推进住房制度改革，加大住房分配货币化政策的落实力度，增加职工工资收入中住房消费基金含量，提高职工购房的支付能力。二是要进一步整顿和规范房地产市场。严格执行土地公开招标拍卖制度，土地转让必须到指定部门办理交易手续；对炒卖炒买哄抬地价的要严肃查处。建立统一开发、竞争有序的土地市场；按照管住一级市场，规范二级市场，放开三级市场的原则，强化市场管理，建立规范化的市场交易秩序。三是要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。四是要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。五是加强对房地产开发企业的管理。对一年内无开发任务的或未进行开发的，取消开发经营权；对注册资金虚假，没有开发能力及偷税漏税的，进行查处；未进行资质审查或资质条件不符的，取消开发资格；对整体素质不高，工程质量没有保证的企业，应按照扶优限劣的原则进行清理。

　　 (二)调整信贷政策，发挥金融职能。 目前娄底市中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，这部分居民购房更加需要信贷支持。而个人住房抵押贷款利息较高、期限短、手续繁琐，金融机构应向这一主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。对有固定收入的阶层，将住宅抵押贷款的最长期限延长至25—30年，住宅抵押贷款占整个购房款的最高比例争取提高到80％-90％。银行应降低贷款门坎、简化贷款手续、稳定贷款规模、增加住房贷款品种。如“押旧买新”贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。新开工的普通住宅，开发商自有资金达到30％，预售率达到50％的，均应提供贷款，为促进空置商品房的销售，对配套设施不完善而影响销售的商品房，应根据需要提供配套设施贷款。还应加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核，对企业的使用贷款情况严格把关、定期检查，择优扶持一批企业做大做强，为娄底房地产业的发展提供足够的资金支持。

　　 (三)提高科技含量，加快产品更新换代。过去住宅更新换代，主要是房型和环境，对科技含量重视不够。21世纪的住宅是高新技术支撑下的资源节约型建筑，具有节水、节能、环保和智能化特征，尤以节水最为迫切。不具备上述功能的，将失去卖点并受到国家发展政策的限制。应把采用高新技术提上日程。

　　(作者系娄底市经济建设投资公司副总经理)

《湖南房地产》