新政破题廉租房资金瓶颈？

中国楼市记者何云云　2006-06-13

    在众多调控措施之中，对于廉租住房的关注格外显眼。九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》（以下简称《意见》）中明确规定：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。稳步扩大廉租住房制度覆盖面也已提上日程。尤其值得注意的是，《意见》明确要求各城市人民政府将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大对廉租住房建设的支持力度。

　　可以说，资金瓶颈是摆在以往廉租住房建设中的一大难题，而此次九部委明文规定将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，无疑是一利好消息。

　　资金缺位

　　在廉租住房的落实实施中，资金缺位一直是个不可忽视的问题。

　　“廉租住房建设的资金缺口很大，如果想扩大廉租住房的覆盖面必须有资金上的支持”，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，没有足够的资金保证，廉租房的建设就相当困难，在以往的廉租住房建设中也确实存在资金缺失的现象。

　　2006年3月，建设部对全国廉租住房建设实施情况进行了通报。截至2005年底，全国291个地级以上城市中，已经有221个城市实施了廉租住房制度。全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。但不容忽视的是，仍有70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。廉租住房建设存在的问题之一便是缺少稳定的资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足。

　　“此次宏观调控明确要求，将一定比例的土地出让金纳入廉租住房建设，这将在资金层面给予廉租住房很大的支持”，聂梅生表示。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林认为，在廉租住房建设中，政府责无旁贷。地方政府筹集资金解决廉租住房问题义不容辞。但他表示，再好的政策关键还在落实。在此次的宏观调控政策中，虽然只提到了拿出一定比例的土地出让金支持廉租住房建设，相较以前已经是个很大的进步，而措施的具体量化实施今后还要依靠地方政府的积极落实。

　　在九部委的意见中，虽然只能看到“一定比例”的提法。但是近日有关国土资源部、财政部、建设部牵手重审土地出让金分配的报道，让“一定比例”得到了进一步“成像”。

　　这一讨论还在继续细化当中，但是对廉租住房的关注已经毋庸置疑。

　　据了解，自2003年以来，建设部会同有关部门，分别印发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《廉租住房租金管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等有关文件，明确了城镇廉租住房制度建设的有关问题。2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），对做好城镇廉租住房制度建设提出了进一步要求。此次九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》更是对廉租住房给予了足够关注。

　　多元补充

　　廉租住房作为解决最低收入家庭住房的社会保障，政府对于它的建设有义不容辞的责任，但是相对紧缺的土地以及有限的资金来源，常常让地方政府捉襟见肘。

　　据了解，不少城市除了政府财政预算安排的住房保障资金外，廉租房建设还包括从直管公房售房款中提取的部分资金、从住房公积金收益中按10%%提取的资金和社会各界捐赠的资金三个来源。但是城市主管部门普遍认为，这笔资金相当有限，与所需金额差距较大。

　　聂梅生指出，廉租房长期以来主要靠财政和社保资金投资建设，而这两块能提供的资金非常有限，狭窄的资金渠道造成了资金匮乏的现状。“除了财政补助、社会保障资金之外，引进其他资金来源对于廉租住房建设尤为重要”，她表示。

　　“廉租房建设，政府虽然有义不容辞的责任，但是更欢迎社会人士、企业单位的参与”，王珏林持相同观点。

　　显然，完全依靠政府财政预算收入解决廉租住房资金问题不免形单力薄，但是单薄的资金回报，往往又使社会资金很少眷顾廉租住房建设领域。面对这一困境，多方筹措、扩大廉租住房资金渠道的呼声渐高。

　　“廉租房建设是一个长期问题，应该有计划、有比例的计划进行，但是建立一个多元的资金渠道十分必要”，王珏林表示。

　　前不久全国工商联房地产业商会提出，建议政府在廉租房建设中引入房地产信托基金，试图解决廉租住房资金瓶颈。聂梅生介绍，廉租住房信托基金是一种全新的理财金融产品。廉租住房为长期持有物业，而且持有者是有政府背景的公司，假如廉租住房信托基金可以在有保障的前提下上市，公司融资得到保证，将会有更多的资金用来建设廉租住房，从而形成良性循环。

　　“房地产投资信托基金一般是通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资经营管理，并以租金收益回馈投资者。这种直接融资方式不会增大银行风险和政府的财政负担。政府每年投入的补贴资金，只需要填补廉租住房租金和资本市场回报率之间的缺口便可，所以这种方式可以使政府利用有限的资金启动较大规模的廉租住房建设”，聂梅生分析。

　　尽管聂梅生一再表示，廉租房信托基金的资金回报不成问题，但是业界更多观点还是对微薄的租金收入与资金回报的悬殊差距表示担心。但是，“廉租房信托基金虽然可以解决资金缺口的一部分”，她提醒，不能把解决廉租房资金瓶颈的希望，全部寄托在信托基金本身。

　　替身经济适用住房？

　　采访中，专家对于廉租住房建设寄予希望。

　　聂梅生认为，此次的宏观调控大大强调了廉租住房建设。她甚至表示随着廉租住房制度的完善，经济适用住房将有被逐渐取代的趋势。

　　“经济适用住房作为向商品房过渡产品，在过渡期间引起了很多问题。今后，经济适用住房的比例将逐渐减少，中低收入住房问题逐渐由廉租住房承担。”聂梅生建议，经济适用住房住户中大部分的低收入住户进入廉租住房，另外一部分进入普通商品住房。随着廉租住房制度的完善，经济适用住房将完成其使命，退出历史舞台。

　　“所有这些将等廉租住房体系建立完善以后，才能考虑实施。”廉租房是否能够真正替代经济适用住房，聂梅生认为关键在于廉租住房体系的完善。

　　王珏林则认为，此次宏观调控突出的一点就是全方位多层次住房供给体系的建立。廉租住房、经济适用住房、普通商品房、商品房、高档商品房，五个层次解决不同人口群体住房问题，各司其职。廉租住房解决最低生活保障线以下人群住房，经济适用住房解决中低收入家庭住房，谁都不可代替谁。

　　“以前经济适用住房中出现各种问题，主要原因在于监管不到位，与制度本身并无关系”，他说。

　　聂梅生表示：“廉租房能够在‘十一五’期间完善，将是一件了不起的大事。中国住房制度改革以后，廉租住房一直是一块空缺，这块空缺应该从现在开始填补上来。只有把这块空缺填补上来，整个住房供应体系才算真正完整了”。

 

 

　来源：中国建设报